Статьи и обзоры

  • Приемка квартиры от застройщика без отделки

    26 июня 2019 / Статьи и обзоры

    При покупке квартиры на первичном рынке недвижимости дольщику необходимо пройти такую важную процедуру как приемка квартиры. Этот этап сделки очень важен, поскольку после подписания акта сдачи-приемки помещения вы уже вряд ли сможете убедить застройщика исправить обнаруженные недочеты. Соответственно, устранять дефекты вам придется за свой счет. Чтобы этого избежать и отмечать новоселье в хорошем настроении, нужно тщательно подготовиться к процессу осмотра помещения.

    Что берем с собой?

    • Фонарик. Пригодится для осмотра труднодоступных мест и уголков, проверки показаний счетчиков и т.п.
    • Рулетка или лазерный дальномер. Для замера размеров и площадей.
    • Отвес или уровень. Проверяем вертикальность стен и горизонтальность полов.
    • Зажигалка. Для подсчета количества камер в сетклопакетах.
    • Индикаторная отвертка. Для проверки работы розеток. Можно также воспользоваться зарядкой для мобильного телефона.
    • Лампочка. Вкручиваем везде, где есть возможность.
    • Мелок. Обводить места, где есть нарушения (трещины на стенах, неработающие розетки).
    • Фотоаппарат. Рекомендуется зафиксировать обнаруженные нарушения (не забудьте выставить дату и время в настройках камеры).
    • Ручка, блокнот, листы бумаги формата А4. В блокнот записываем свои расчеты и наблюдения, листы А4 пригодятся для проверки вентиляции и окон.

    Как и что проверяем?

    1. Входная дверь

    Проверяем дверное полотно, вертикальность его установки (при открытии-закрытии дверь должна оставаться в том же положении, в котором ее оставили), дверные замки (правильность установки, работа механизма). Обращаем внимание на зазоры между дверным полотном и коробкой (допустимо около 3-4 мм).

    2. Метраж помещений

    Используя рулетку, измеряем длину, ширину, высоту, площадь. Сверяем полученные данные с проектной документацией.

    3. Стены, пол, потолок

    С помощью уровня определяем вертикальность стен: допустимое отклонение в монолитных зданиях – 15 мм, в кирпичных – 5 мм. Уклон пола не должен превышать 2% (или не более 5 сантиметров). Визуально осматриваем стены, пол и потолок на наличие трещин, проверяем ровность и отсутствие перепадов, отсутствие отслоения штукатурки, простукиваем на обнаружение пустот.

    4. Окна и дверные проемы

    Дверные межкомнатные проемы должны быть ровными и иметь форму прямоугольника, их размер должен быть одинаковым (кроме дверных проемов в санузлы). При осмотре окон убедитесь, что отсутствуют сквозняки, а на стеклах нет сколов и трещин, фурнитура работает исправно, подоконники установлены ровно.

    5. Отопительные приборы и вентиляция

    Расстояние от радиатора до подоконника должно быть не менее 5 см, до стены – не менее 2 см, до пола – не менее 10 см. На батарее, трубах и стыках должны отсутствовать подтеки и повреждения, регулировочные краны должны поворачиваться без усилий. Если осмотр осуществляется в отопительный сезон, проверьте равномерность нагрева каждой батареи. Исправность вентиляции определяется очень просто: к вентиляционному отверстию прикладывается лист бумаги и отпускается. Лист должен прилипнуть и удерживаться без вашей помощи.

    6. Водоснабжение и водоотведение, счетчики на воду

    Здесь важно следующее: раковина, ванна и унитаз должны быть без трещин и сколов, смесители и система слива – работать исправно, все крепления – качественными и надежными. Проверьте напор потока воды из кранов, а также бачок унитаза: вода набирается с нормальной скоростью, удерживается, легко спускается. В качестве подтверждения проверки системы служит акт на промывку, вы можете запросить его у продавца квартиры. Обязательно проверьте исправность счетчиков, убедитесь в том, что они опломбированы, запишите их номера и показания.

    7. Электричество

    Визуально проверяем электрический щиток (наличие электрического счетчика, вводного автомата, устройства защитного отключения), записываем показания счетчика. Проверяем свет с помощью лампочки, розетки – с помощью индикаторной отвертки или зарядки для телефона. Также можно проверить исправность проводки с помощью чайника или другого прибора: при его включении электропитание не должно отключаться.

    Оформление замечаний при приемке квартиры

    Как правильно оформить замечания?

    Выявленные дефекты фиксируются в акте приема-передачи или в смотровом листе. Фиксированной формы акта приема-передачи не существует, однако в этом документе должны содержаться следующие сведения:

    • дата и место составления;
    • ФИО и паспортные данные дольщика;
    • реквизиты застройщика с печатью организации;
    • данные об объекте (адрес, метраж, состояние квартиры, номер квартиры, присвоенный ПИБом);
    • детальный список недочетов с указанием сроков их исправления.

    Важно оставить у себя один экземпляр акта. Перед подписанием акта приема-передачи заберите у застройщика все ключи, в том числе, от почтового ящика. Также убедитесь в отсутствии задолженности за коммунальные услуги и не забудьте получить документы на приборы учета.

    Еще один вариант при обнаружении нарушений – не подписывать акт, а составить претензию с перечнем выявленных дефектов. В таком случае необходимо учитывать, что без акта не оформляется право собственности.

    Приемка квартиры – очень важная процедура, поэтому не стоит относиться к ней поверхностно. Очень важно подготовиться к этому процессу, чтобы не получить в итоге помещения с обвалившейся штукатуркой или текущими кранами. Часто застройщики, пользуясь стремлением покупателя скорее заселиться в новую квартиру, предлагают подписать акт приема-передачи без осмотра помещения, но это является грубейшим нарушением! Идя на это, вы должны понимать, что берете на себя определенные риски. Будьте бдительны!

    Приемка квартиры
    Подробнее
  • Приемка квартиры с чистовой отделкой

    15 сентября 2017 / Статьи и обзоры

    Квартиры с чистовой отделкой замечательны тем, что ее счастливым обладателям остается только завезти свою мебель и отмечать новоселье. Но перед тем как получить ключи, необходимо осуществить осмотр жилья на предмет нарушений при проведении ремонтных работ застройщиком. Грамотно проведенная приемка квартиры от застройщика с чистовой отделкой позволит избежать дополнительных трат на устранение нарушений.

    Чистовая отделка. В чем разница?

    Прежде всего, нужно определиться с понятием «чистовая отделка». Чем такая квартира отличается от помещения без отделки, и что включено в данный термин?

    На первичном рынке чаще всего предлагаются квартиры без отделки, и стоят они значительно дешевле. Однако такая квартира требует дополнительных вложений: это просто стены и потолок, и перед тем, как въехать, нужно сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. Квартиры с чистовой отделкой полностью «готовы к употреблению»: здесь имеются напольные и настенные покрытия, электрическая проводка с розетками и выключателями согласно проекту, плита, сантехника и т.п. В такую квартиру можно заселяться сразу же после получения заветных ключиков.

    Однако стоит учитывать, что «чистовая отделка» – это всего лишь термин, и то, что входит в отделочные работы, должно указываться в вашем договоре с застройщиком. Соответственно, проверке подлежат именно те моменты, которые входят в обязательства продавца.

    Что подлежит осмотру?

    Недавно мы уже рассказывали о том, как правильно осуществить осмотр и приемку квартиры от застройщика без отделки. Это, можно сказать, «базовая комплектация» советов, которые пригодятся и в случае с чистовой отделкой. В дополнение нужно будет обратить внимание и на другие нюансы. Самый простой и надежный способ – привлечь к осмотру квартиры независимого специалиста. Если же вы собираетесь провести процедуру самостоятельно, выделите достаточное количество времени и запаситесь терпением. Важно: для осмотра помещения рекомендуется выбирать светлое время суток! Кроме того, на момент вашего посещения в квартире должны работать электричество, водоснабжение и газ.

    1. Водоснабжение, сантехника

    В вашей новой квартире должны отсутствовать проблемы с водоснабжением и водоотведением. В начале осмотра включите воду во всех кранах и оставьте на какое-то время. Таким образом вы сможете понять, имеются ли где-то протечки, насколько герметичны стыки на трубах. Также рекомендуется наполнить ванну примерно на треть, заткнуть сливное отверстие и оставить до конца осмотра. Это помогает удостовериться, что трубы под ванной не протекают, а слив воды работает хорошо. Раковины, унитаз и ванна должны быть устойчивы.

    2. Стены, пол, потолок

    После проверки на ровность, отсутствие пустот и трещин необходимо осмотреть покрытие поверхностей. Рисунок обоев на стенах должен совпадать на стыках, на поверхности не должно быть пузырей и пятен. На окрашенных поверхностях цвет должен быть однотонным, без подтеков. Убедитесь, что штукатурка на потолке ровная, без следов протечек. Пол не должен скрипеть, рисунок паркета или ламината – четкий, стыки между планками – плотные. Если у вас предполагается линолеум, проверьте его качество и отсутствие вздутий. Если имеются стыки между полотнами, то они должны быть аккуратно обработаны. Также проверке подлежит наличие и качество установки плинтусов. Места переходов закрываются специальными уголками и порожками. Если где-то в квартире имеется плитка, проверьте, чтобы она была уложена ровно, с аккуратной затиркой швов.

    3. Окна и двери

    Здесь мы также проверяем ровность, исправность фурнитуры, отсутствие сквозняков, трещин и сколов. Кроме того, материал, из которого изготовлены двери, не должен требовать дополнительной обработки.

    4. Электричество, электроплита

    Как правило, в квартирах с чистовой отделкой установлены выключатели и розетки согласно проектной документации. Проверьте их качество, надежность крепления, удобство расположения. Электроплиту на кухне необходимо включить в сеть и убедиться в ее исправности. При включении газовой плиты обратите внимание на отсутствие запаха газа при включенных конфорках, ровное пламя без копоти, герметичность соединений на шланге.

    Если в ходе осмотра квартиры были обнаружены какие-либо дефекты, обязательно зафиксируйте их в смотровом листе и оставьте один экземпляр у себя. После устранения дефектов подписывается акт приемки-передачи. Имейте в виду: застройщик дает гарантию от 3 до 5 лет на все виды работ, в том числе, и на чистовую отделку помещения (обратите внимание на этот пункт в договоре). Если после подписания акта вы столкнулись с последствиями некачественных работ, обратитесь с письменным заявлением в свою управляющую компанию.

    Подробнее
  • Строительный аудит: важна своевременность!

    12 августа 2017 / Статьи и обзоры

    В настоящее время услуги по проведению аудита являются весьма востребованными в сфере строительства. Как правило, спрос на данную услугу возникает в момент, когда заказчик в ходе работ обнаруживает, что бюджет исчерпан, а строительные работы далеки от завершения. Но мы рекомендуем не доводить дела до крайности и проводить аудит своевременно, до того, как ситуация выйдет из-под контроля. Либо в период строительства привлекать независимый строительный контроль. Такой подход поможет вам рационализировать расходы, сэкономив значительное количество денежных средств, а также поспособствует качественному выполнению работ и своевременной сдаче объекта.

    Когда возникает необходимость в проверке?

    Многие строительные компании не считают нужным обращаться к независимым аудиторам, поскольку у них в штате имеются специалисты, которым можно доверить контроль процесса строительных работ. На практике же мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда эти специалисты не справляются с поставленной задачей в силу тех или иных обстоятельств. И только когда положение оставляет желать лучшего, возникает мысль о сторонней проверке.

    Чтобы разобраться в сложившейся ситуации, прежде всего, необходимо очертить круг основных моментов, которые необходимо проверить, и разработать поэтапный план действий. Первостепенные блоки проверки это:

    • имеющаяся документация;
    • выполненные строительные работы (качество работ, соответствие фактических объемов работ указанным в документации).

    Проблемы с документацией

    Качество строительных работ начинается с проектной документации и прямо влияет на стоимость строительства и сроки. Основная причина проблем на объекте – отсутствие правильного ведения документооборота. Зачастую в силу отсутствия профессионального контроля строительных работ и сметной документации заказчик не может надлежащим образом выявить причину сложившейся ситуации. Во главе угла всегда ставят выполнение работ в максимально сокращенные сроки и минимизацию расходов. Соответственно, начинает хромать качество работ и самое главное – подготовка исполнительной документации.

    В качестве примера приведем результаты проверки на объекте. В ходе аудита было выявлено, что исполнительная документация по объекту сформирована неправильно. Основные замечания:

    отсутствие подписей специалистов (не на всех листах);

    отсутствуют необходимые данные (на исполнительных схемах часто отсутствуют объемы, закрываемые по акту работ, размеры, формулы подсчета объемов), что не даетвозможности проверить реальные объемы работ;

    на сертификатах соответствия и паспортах на материалы и изделия отсутствуют оригинальные печати завода-изготовителя, что подтверждает отсутствие должного контроля Подрядчика за качеством применяемых материалов;

    в некоторых сметах выявлено необоснованное увеличение стоимости работ.

    По результатам проведения аудита объекта отмечено низкое качество проектной документации. На основании выявленных нарушений сделаны выводы и даны рекомендации по дальнейшей работе.

    Проектом и сметой предусмотрена покраска стен и потолков краской Colorpro, однако используется ТЕКС. Документы на согласование замены материалов не представлены

    Фото №1. Входной контроль материалов. Зона технических помещений. Проектом и сметой предусмотрена покраска стен и потолков краской Colorpro, однако используется ТЕКС.Документы на согласование замены материалов не представлены

    Строительные работы

    Основные недочеты выявляются в скрытых работах, но здесьвыявить ошибки путем визуального осмотра практически невозможно: необходимо дополнительное вскрытие. Зачастую исполнители работ пренебрегают составлением актов на скрытые работы, и это еще больше усложняет ситуацию.

    Мы провели выборочный аудит строительных работ на объекте, в ходе которого также был выявлен ряд нарушений:

    • отсутствие сертификатов на материалы;
    • несоответствие проведенных работ требованиям технологических процессов;
    • применение материалов ненадлежащего качества;
    • отсутствие некоторых деталей и материалов, указанных в проекте;
    • как следствие – отсутствие надлежащей прочности у некоторых конструкций.

    В целом качество выполненных работ было признано удовлетворительным, однако установлено, что выявленные нарушения могут привести к осложнениям в ходе эксплуатации объекта. Кроме того, в ходе проведения выборочного строительного аудита было обнаруженозавышение стоимости работ по некоторым позициям в связи с неправильным начислением накладных расходов и сметной прибыли. В частности, При выборочной проверке локальных смет выявлено увеличение стоимости работ на 1 853 000,16 рублей в результате необоснованного включения в смету ресурсов, учтенных в стоимости расценок на выполненные работы.

    Утепление витражей выполняется из обрезков разных марок минеральной плиты

    Фото №2. Утепление витражей выполняется из обрезков разных марок минеральной плиты

    Грубое нарушение подключения радиатора

    Фото №3.Грубое нарушение подключения радиатора

    Система отопления. В коллекторе отсутствуютсетчатый фильтр, компенсаторы давления и маркировка

    Фото №4. Система отопления. В коллекторе отсутствуютсетчатый фильтр, компенсаторы давления и маркировка.

    Выводы

    Отсутствие контроля над выполнением работ может привести к удорожанию объекта строительства, а также к увеличению сроков проведения работ. Чтобы таких ситуаций не возникало, необходимо своевременно позаботиться о профессиональном контроле со стороны независимого аудитора. Это поможет выполнить заказ на должном уровне, избежав необоснованных дополнительных затрат.

    Подробнее
  • Финские дома. Всегда ли они действительно финские?

    09 сентября 2017 / Статьи и обзоры

    Рекламу строительства «финских домов» можно встретить практически повсеместно: в каталогах, в интернете, на загородных рекламных щитах. Финская технология пользуется спросом заслуженно: такие дома отличаются повышенной тепло- и звукоизоляцией, эстетичным внешним видом, удобством планировок. Есть одно небольшое «но»: современное строительство под брендом «финские дома» не всегда соответствует заявленному качеству. Как показывает практика, многие компании, которые гласят о том, что выполняют строительные работы по финским технологиям, не оправдывают ожиданий заказчика.

    строительство финских домов

    Как должно быть?

    Дома, построенные по финской технологии, действительно имеют множество преимуществ. Это каркасные дома, которые выполняются из качественного экологичного материала, как правило, из клееного бруса. Толщина стен составляет не менее 180 мм, что обеспечивает надежнуютеплоизоляцию (впоследствии такие дома не требуют дополнительного утепления). Кроме того, за сохранение тепла в доме в немалой степени отвечает и качество сборки. После разработки и утверждения проекта все детали дома изготавливаются на заводе, а собираются уже прямо на месте. Здесь все рассчитано с точностью до миллиметра: щели и сквозняки исключены!

    Дизайн финских домов довольно прост, но интересен: лаконичность форм, отсутствие вычурности, большие окна, практически всегда – наличие террасы. Обычно заказчику предлагаются готовые проекты, которые можно корректировать в соответствии с вашими предпочтениями, но можно создать и свой собственный.С уверенностью можно сказать, что жить в таком доме тепло, светло и комфортно.

    финские дома

    Что происходит с "финскими домами" на самом деле?

    К сожалению, не все компании, которые обещают построить дом вашей мечты по финской технологии, смогут корректно выполнить свое обещание. В нашей практике были случаи, когда мы сталкивались с изделиями таких недобросовестных фирм. В их работе обнаруживается множество недочетов, которые значительно влияют на качественные характеристики дома, а в некоторых случаях – даже и на внешний вид.

    Например, в одном из домов, выполненном из клееного бруса, на простенках в местах расположения эркеров произошло зависание (отсутствие усадки бруса). Такая деформация может повлечь за собой образование трещин на стенах и потолке, а также на кровле здания. Соответственно, о качественной теплоизоляции не может быть и речи. Через несколько лет такой дом будет уже далеко не «финским» и непригодным для жилья.

    Часто попадаются такие недобросовестные исполнители, которые вместо качественного материала используют доски очень низкого качества. Тут и там взгляд натыкается на сучки, дырки и прочие неприятности, которые портят и внешний вид здания, и удовольствие от покупки нового дома.

    Иногда случается так, что по результатам проверки выполненных работ отсутствует исполнительная документация. Это может означать, что при выполнении работ рабочие проекты не разрабатывались. Соответственно, сборка дома, выполненная такими специалистами, требует постоянной регулировки.

    финские дома

    И что с этим делать?

    1. Тщательно выбирать строительную компанию. Обязательно почитайте отзывы в интернете, послушайте советы тех, кто уже заказывал себе домик, изготовленный по финским технологиям.

    2. При оформлении заказа на строительство проверять все документы: проектную документацию, юридические договоры, сметы, сертификаты – все, что можете проверить. Обязательно берите себе все вторые экземпляры документов, на которых ставите подпись. В случае обращения в суд любая «бумажка» может быть важной!

    3. Если вы видите недочеты на любом этапе строительства, смело обращайтесь к подрядчику! Также можно привлечь независимого эксперта, который сможет оценить правильность выполнения работ и соответствие всем вашим договоренностям. От эксперта вам также нужны будут документы: договор и заключение.

    4. В случае нарушения договора исполнителем вы имеете право обратиться в суд.

    финские дома

    Конечно же, хочется надеяться, что в вашем случае до суда дело не дойдет, и вы станете обладателем симпатичного и уютного домика, построенного по настоящей финской технологии!

    Подробнее
  • Современная архитектура в несовременном городе

    17 июня 2017 / Статьи и обзоры

    Архитектура Санкт-Петербурга развивается весьма стремительно: спрос постоянно растет, город расширяется и видоизменяется. В связи с этим на рассмотрение напрашивается тема количества и качества. Как требования современной жизни влияют на внешний облик мегаполиса, каков вектор развития архитектурного стиля, как история перекликается с настоящим?

    Строить новое или сохранять старое?

    Разговоры об уникальности архитектурного ансамбля Санкт-Петербурга ведутся, наверное, с момента начала его возведения. Основу исторического центра составляют здания, построенные в XVIII-XIX веках, именно они и создают образ нашего города. Однако внешний облик культурной столицы менялся постоянно, и нередко среди шедевров великих зодчих можно встретить строения советского периода. В основном это дома, построенные вместо разрушенных после революции церквей или строений, уничтоженных во время блокады. Часто эти постройки встречаются в районе Коломны или на Петроградской стороне и смотрятся они не особо гармонично.

    современная архитектура Санкт-Петербурга

    И на сегодняшний день вопрос о сохранении внешнего облика центральных районов остается актуальным, постоянно вызывая горячие споры. Между реконструкцией и сносом здания стоит противостояние градозащитников, чиновников и инвесторов. Каждая сторона преследует свои интересы, вследствие чего однозначного пути поддержания внешнего облика исторического центра не существует.

    Одним из ярких примеров реконструкции является универмаг Stockmann на углу Невского проспекта и улицы Восстания. Для строительства этого торгового комплекса был снесен целый квартал исторической застройки, однако одним из условий было сохранение исторических фасадов. Активисты негодуют именно из-за того, что данное условие было выполнено не полностью: в целом реконструкция была осуществлена успешно, но над центральной частью сооружения появилась стеклянная мансарда, которая, по их мнению, портит историческую перспективу Невского проспекта.

    современная архитектура Санкт-Петербурга

    Пример удачной реконструкции - Новая сцена Александринского театра. Архитектор - Юрий Земцов. Театр возвели на месте здания XIX века, сохранив две фасадные стены и добавив к ним стекло и металл. В результате получилось современное строение, удачно вписывающееся в окружающий архитектурный ансамбль. Этот проект получил два гран-при на конкурсе «Архитектон-2013» и «Хрустальный Дедал». Примерно по такому же принципу было реконструировано здание Генерального штаба: архитектор Никита Явейн вычистил все лишнее, преобразовав внутренние дворы в парадный вход с помощью легких и нарядных стеклянных конструкций.

    современная архитектура Санкт-Петербурга

    Что касается новых построек, то в качестве очень удачного примера можно привести здание недалеко от Новой сцены: гостиницу на площади Островского, 2, построенную в 2008 году на месте сквера, прилегающего к Аничкову дворцу. Архитектор Евгений Герасимов удивительно точно вписал здание в общую стилистику площади.

    современная архитектура Санкт-Петербурга

    Спорным же вариантом новых построек в историческом центре до сих пор остается здание второй сцены Мариинского театра. Здание предстало перед горожанами в январе 2013 года и сразу же получило название «бетонная коробка». Был даже запущен сбор подписей под петицией о сносе сооружения стоимостью 22 млрд. рублей, но петиция не нашла отклика у власти. Сказать что-то о внешнем облике Мариинки-2 сложно. С одной стороны, это легкое современное здание с привязкой к району в виде небольшого фрагмента стены в стиле классицизма со стороны Крюкова канала. С другой - вторая сцена гораздо выгоднее смотрелась бы в каком-нибудь новом районе. Возможно, именно поэтому при ее обсуждении основной упор чиновники делают на достоинства внутреннего оснащения здания.

    Архитектурный критик Мария Элькина: «Здание Мариинского театра вовсе не такая катастрофа: оно непривлекательно, но ничего отталкивающего в нем нет».

    Директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский: «Это всем нам очень большой урок. Здание действительно многим не нравится. Оно, на мой взгляд, никакое».

    современная архитектура Санкт-Петербурга

    Таким образом, в современной застройке центральных районов практически отсутствует единство стиля и направления. Градостроители не могут определиться между сохранением классического облика города и необходимостью придания центру города актуальности с помощью новых форм. Кто-то считает, что все должно выглядеть, как раньше, некоторые же уверены, что город - живой организм, и от подделок под старину его внешний вид только проигрывает.

    Стекло и бетон

    Еще одна важная тема, касающаяся современной архитектуры Санкт-Петербурга, - строения из стекла и бетона, которые, с одной стороны, соответствуют тенденциям настоящего, с другой же - вызывают споры касательно их внешнего вида и уместности в том или ином месте города.

    Самый яркий пример - строительство Охта-центра, который изначально планировалось возвести в районе Малой Охты. Тогда этот проект вызвал большой резонанс среди специалистов и жителей города, и основной причиной недовольства было мнение, что небоскреб испортит панорамный вид исторического Петербурга. Строительство небоскреба перенесли в отдаленный район города - Лахту. Соответственно, проект переименовали в Лахта-центр.

    А вот деловой квартал «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, фасадом выходящий на набережную Невы, построить все же удалось. И все равно после постройки комплекс подвергся жесткой критике: не разрушая панораму центра, оно довольно резко выделяется среди окружающей застройки.

    Жилой комплекс «Финансист» является, наверное, самой большой ошибкой современного градостроительства. Построенный в районе Васильевского острова, он сразу же вызвал возмущение общественности, поскольку его внешний вид исказил историческую панораму Невы со стороны Троицкого моста. И этот объект современной архитектуры еще раз показывает, что к проектированию и принятию решений о строительстве того или иного здания нужно подходить осознанно, учитывая мнение всех сторон.

    современная архитектура Санкт-Петербурга

    Подробнее
  • Аэроэкспресс из Пулково. Актуально или модно?

    17 июня 2017 / Статьи и обзоры

    Уже несколько лет не смолкают споры и рассуждения о необходимости Аэроэкспресса в Санкт-Петербурге. Правительство города никак не может определиться в этом вопросе, регулярно заявляя о новых проектах и тут же снимая данные заявления. Направление, в котором должен двигаться Аэроэкспресс от Пулково, также до сих пор окончательно не выбрано. Нужен ли этот вид транспорта в нашем городе вообще, и если да, то куда он будет отвозить прибывающих?

    аэроэкспресс в санкт-петербурге нужен или нет

    Аэроэкспресс в Москве

    Московские аэроэкспрессы наиболее успешны в сравнении с подобными проектами в других российских городах. В каком бы аэропорту Москвы вы ни приземлились, вы всегда можете сесть на скоростной поезд и за короткое время оказаться в самом центре столицы. Так, из аэропорта Шереметьево скоростной поезд домчит вас до Белорусского вокзала за 35 минут, из Внуково – за те же 35 минут до Киевского вокзала, из Домодедово – до Павелецкого вокзала за 45 минут. Интервал движения - 30-60 минут.

    Это удобно не только для тех, кто хочет сесть на поезд для дальнейших переездов по железной дороге: вокзалы расположены рядом с метро, что позволяет путешественнику с легкостью добраться до любой точки города. То есть в среднем дорога от аэропорта до конечной точки назначения (в пределах Москвы) составит 1,5 часа. Альтернативным вариантом можно считать такси, однако нужно учитывать, что его стоимость будет гораздо выше. Для справки: в зависимости от тарифа цена билета на аэроэкспресс начинается от 420 рублей. Способов оплаты великое множество: от карточки “Тройка” до покупки билета через онлайн-приложение.

    Компания “Аэроэкспресс” заявляет, что пассажиропоток с каждым годом увеличивается, что еще раз доказывает необходимость и удобство скоростных поездов из аэропортов. Согласно данным статистики, в 2015 году аэроэкспрессами воспользовались 13 млн. человек. Доля компании на рынке интермодальных перевозок составила 17%. В 2017 году планируется пустить новые двухуровневые поезда по направлениям «Павелецкий вокзал – аэропорт Домодедово» и «Киевский вокзал – аэропорт Внуково».

    История про Петербург

    В Санкт-Петербурге дела с перевозками из аэропорта обстоят немного иначе. Аэропорт у нас один – Пулково, и расположен он не особо далеко от метро Московская, куда можно доехать на автобусе или маршрутном такси. Время в пути – около 20 минут. В связи с этим однозначного мнения касательно необходимости аэроэкспресса не наблюдается. Многие считают, что пуск скоростного поезда – мера необходимая, правильная и современная. Другие утверждают, что от Пулково до Московской пробок практически не бывает, и для достижения максимального удобства достаточно лишь выделенной линии для общественного транспорта.

    И вот здесь мы упираемся в степень комфорта пассажиров. Пассажиропоток в Пулково, конечно, не такой, как в московских аэропортах, однако автобусы под номером 39 отправляются от терминала переполненными. Ехать в маршрутке – тоже удовольствие сомнительное. Соответственно, после перелета у туриста следующий выбор: не особо комфортное передвижение до ближайшего метро (которое находится далеко не в центральной части города) или вызов такси.

    Последний проект аэроэкспресса предполагает пустить скоростные поезда от Пулково до Витебского вокзала. Преимущества очевидны: это центр города, рядом метро (узел Пушкинская/Звенигородская, в шаговой доступности – Технологический институт и Сенная/Садовая/Спасская). От вокзала можно доехать как до пригородных населенных пунктов (путешествуют ведь не только жители Петербурга), так и до некоторых отдаленных районов города. Все это удобно и для туристов, и для самих жителей нашего города.

    Для того чтобы пустить аэроэкспресс, потребуется прокладка новых железнодорожных путей от Пулково до поселка Шушары, далее, до Витебского вокзала, поезд поедет по имеющимся рельсам. Предполагаемое время в пути – около 25 минут, рассчитанная на сегодняшний день стоимость проезда – примерно 200 рублей, однако она точно изменится: строительство новой железной дороги начнется не раньше окончания основных мероприятий Чемпионата мира по футболу 2018 года. Ну а за это время мнение власти по поводу данного вопроса может поменяться, и даже не раз...

    Материал подготовила: Любовь Москвина

    https://vk.com/l.moskvina

    Подробнее
  • Использование подземных и надземных переходов. Какие лучше?

    27 января 2017 / Статьи и обзоры

    Споры об эффективности внеуличных пешеходных переходов ведутся практически беспрестанно. И подземные, и надземные переходы имеют свои отличительные особенности, и выбор того или иного типа сооружения зависит от разных факторов, которые включают не только финансовые показатели, но и архитектурный вид, а также наиболее значимые преимущества в каждом конкретном случае. Сразу хочется отметить, что в большинстве развитых стран предпочтение отдается наземным переходам, однако в той статье мы рассмотрим именно внеуличные конструкции.

    «География» подземных и надземных переходов

    Рассматривая историю возникновения обоих типов переходов и предпочтение тех или иных в различных странах, можно заметить интересные географические особенности. Так, подземные переходы, которые возникли в связи с повышением загрузки магистралей, получили наибольшее распространение в СССР и странах Восточной Европы. При этом внеуличным подземным переходам отдавалось предпочтение по той причине, что они не портили архитектурный вид города.

    Например, Варшава на сегодняшний день является практически рекордсменом по количеству подземных переходов среди польских городов: после разрушений в годы Второй Мировой войны город застраивался по советским стандартам, включающим в планировку районов и подземные переходы. Немного по-другому дела обстоят в Праге. Внеуличные переходы в исторической части города отсутствуют вовсе, а на окраинах используются подземные переходы, которые чаще всего совмещены с выходами из метро. На проезжей части такие переходы, как правило, не дублируются. Дрезден, находящийся на территории бывшей ГДР, тоже может похвастаться большим количеством такого типа переходов, однако на сегодняшний день большинство из них отмечены и на наземной части.

    В странах Западной Европы внеуличные переходы практикуются гораздо реже. Например, в Лондоне, который по масштабам сравним со столицей России, в 2009 году было объявлено о замене внеуличных переходов на переходы в уровень проезжей части там, где это возможно. Надо отметить, что до этого момента в столице Англии внеуличных пешеходных переходов было примерно в полтора раза меньше, чем в Москве.

    Париж и Рим строительство подземных переходов не развивали вообще: такой тип существует в этих городах исключительно в виде совмещенных с выходами из станций метро. В Стокгольме и Мюнхене подземные переходы имеются в небольшом количестве, однако в этих городах они оснащены эскалаторами и пандусами для комфортного передвижения маломобильных граждан.

    подземные и надземные пешеходные переходы

    Что касается надземных пешеходных переходов, то они получили распространение в основном в азиатских странах: Китай (Гонконг, Шанхай, Пекин), Таиланд (Бангкок). В этих городах очень низкий уровень автомобилизации по сравнению с европейскими показателями и высокая плотность застройки. Возможно, именно по этой причине возводить здесь такой тип переходов удобнее.

    пешеходный переход в гонконге

    Санкт-Петербург: какую практику применить?

    На сегодняшний день в Петербурге стоит вопрос дальнейшего развития строительства внеуличных переходов. Какие выбрать: надземные или подземные? Если рассматривать с точки зрения архитектурной составляющей, то в исторических районах города, несомненно, надземные переходы должны отсутствовать полностью. Однако недавно было осуществлено строительство такого перехода в «спальном» районе: на пересечении проспекта Славы и Белградской улицы. Внешний вид этой конструкции оставляет желать лучшего, хотя его стиль и определен как «футуристический». К тому же спустя непродолжительное время постройка начала рушиться: порывы ветра, климат и добросовестность застройщиков дают о себе знать. Пешеходы жалуются, что ходить по сооружению страшно, так как оно заметно шатается.

    краб пешеходный переход в купчино

    Кроме того, маломобильные граждане в нашем городе и без этого имеют трудности с передвижением, а на высокие лестницы, которыми по большей части оборудованы надземные переходы, им забраться еще сложнее. Да и любому другому человеку совсем не хочется так серьезно удлинять свой путь, чтобы перейти дорогу.

    надземный пешеходный переход в Санкт-Петербурге

    Конечно, такие постройки в финансовом плане гораздо выгоднее, поскольку отсутствует необходимость изменения и перестройки коммуникационных устройств. Кроме того, материалы при изготовлении и масштаб работ тоже обойдутся дешевле. Однако здесь решение о строительстве того или иного типа перехода зависит от приоритетов.

    Подробнее
  • Минусы применения бонусной оплаты услуг технического заказчика и строительного контроля с привязкой к срокам

    30 ноября 2016 / Статьи и обзоры

    Периодически мы сталкиваемся с желанием Заказчика установить жесткие сроки по каждому этапу проекта и не просто установить сроки, а заложить в договор условия по оплате привязанные к срокам.

    С одной стороны все логично, любой этап проекта должен быть со сроками, а с другой не все так просто и не все функции управления проектом должны иметь главный критерий оценки – сроки. Оговорим отдельно, что мы рассматриваем только функции Технического Заказчика и Строительного контроля (технического надзора).

    Вот почему:

    техническая полоса

    1. На этапе проектирования сложно придерживаться установленных по желанию заказчика сроков по причине наличия нормативных сроков. При этом согласование проекта в районной администрации, может не соответствовать нормативному сроку по причине каких либо недочетов проекта, либо изменений и пожеланий Заказчика. Кроме того, при подаче заявки на получение ТУ, могут возникнуть незапланированные ситуации со стороны монополистов (например, смена руководства, потеря поданных заявок и т.д.). Из вышеизложенного следует, что Технический заказчик должен отвечать только за нормативные сроки на этапе проектирования. Проектирование частного дома/коттеджа это совместная работа архитектора и заказчика. Архитектор помогает заказчику воплотить свои, не всегда четко оформленные, желания в «дом мечты», а задача Технического заказчика правильно организовать данный процесс и руководить им, учитывая технические требования, нормы и правила. Согласитесь в данном случае сроки не самый главный параметр воплощения своего «дома мечты».

    2. На этапе строительства при выполнении функций технического надзора – если мы будет привязывать оплату к срокам исполнения, это может привести к ухудшению качества выполняемых работ Подрядчиками. Приоритетом работы инженера станет срок выполнения работ, а качество смещается на второй план.

    3. Для достижения этих разнонаправленных показателей, а иногда даже взаимоисключающих, у нас с каждым работником заключается Трудовой договор (ТД) с указанием функциональных обязанностей, которые он выполняет. На основании оклада, его должностных обязанностей и занятости в проекте производится расчёт стоимости услуг по Договору.

    техническая полоса

    Гарантии оказания качественных услуг без применения бонусной оплаты (при этом можно оставить премию на этапе проектирования и строительства)

    1. Перечень функций, который мы предлагаем, соответствует обязанностям, которые возложены на работников согласно ТД и ДИ. Поэтому несоблюдение работником обязанностей по ТД приводит к увольнению профнепригодного работника. В Договоре с Заказчиком можно прописать норму: «при несоответствии специалиста возложенным на него по Договору обязанностям, Исполнитель обязан в пятидневный срок произвести замену на более квалифицированного специалиста по письменному заявлению Заказчика». Это будет являться гарантией представления Заказчику качественной услуги.

    2. Основанием, подтверждающим выполнение работ по Договору, является представление Заказчику ежемесячного отчета о проделанной работе за отчетный период. Заказчику предлагается в течение указанного в Договоре срока (как правило, от 3-х до 10-ти дней) рассмотреть представленный отчет и при наличии замечаний, письменно уведомить об этом Исполнителю с указанием срока устранения. Если замечания отсутствуют, Заказчик обязан оплатить счет. Вышеуказанные условия всегда прописываются в Договоре. При этом за Заказчиком сохраняется право принять оказанные услуги или представить свои особые пожелания. При такой организации работы любые проблемы вскроются в течение одного отчетного периода. Далее последуют действия по корректировки работы, специалистов или изменений условий контракта.

    3. В договоре можно прописать штрафные санкции за некачественное оказание услуг и задержку отчетов при наличии обоснованных замечаний Заказчика. При этом, желательно прописать какого характера замечания может представить Заказчик. Наша организация имеет опыт в применении данной нормы в Договоре.

    4. Мы, как организация, имеющая опыт в оказании услуг на основании норм и правил ФИДИК, можем с уверенностью сказать, что контракты ФИДИК (в частности «Белая книга») регламентируют оплату по результатам услуг без бонусной оплаты с привязкой к срокам, т.к. Инженер Консультант в отношениях между Заказчиком и Подрядчиком выступает в качестве арбитра, а не лица, которое гонится за сроками.

    5. Работая с контрактами по форме ФИДИК, можем предложить, как вариант, оплату услуг Технического заказчика и Строительного контроля после согласования оплаты услуг Подрядчика.

    Но данная форма может иметь отрицательную практику, т.к. процент заинтересованности Исполнителя падает.

    Подробнее
  • Пример экспертизы строительных работ или как мы обнаружили брак в строительстве дома

    22 ноября 2016 / Статьи и обзоры

    Жильцы новой квартиры обратились с жалобами на промерзание и отсыревание наружных стен.

    Новый монолитный дом с кирпичным фасадом, все как у нас любят покупатели. В народе бытует мнение, что это самые лучшие дома, разумеется после «кирпичных». В монолите чаще встречается свободная планировка, просторные кухни и главное, что нравится – кирпичный фасад. Все так, при условии, что строители при производстве работ строго соблюдали технологию и придерживались проекта. Тут надо отметить, что из нашей практики мы часто сталкиваемся со слабой проработкой проектных решений, узлов, отсутствием спецификаций. В данном случае решения остаются за строителями и они решают возникающие проблемы по месту и как удобнее.

    После разборки наружной стены квартиры обнаружили грубейшие нарушения в утеплении наружных газобетонных, кирпичных и монолитных железобетонных стен. Нарушены требования РД шифр МСП-0261-АР, а именно:

    1. Заменены материалы пенополистирол и минераловатная плита на газобетон. Что уменьшает теплопроводность стен в два раза.
    2. Газобетонные блоки уложены на раствор, а не на клей. Не выдерживаются температурные параметры теплопроводности газобетонных блоков. Нарушены технические условия выполнения монтажных работ.
    3. Газобетонные блоки выложены не на всю высоту этажа.
    4. Минераловатная плита уложена не на всю толщину швов.
    5. Отсутствуют температурные швы между кирпичной кладкой наружных стен и монолитной ж/б плитой перекрытия.

    Причина – отсутствие на объекте должного контроля качества за выполняемыми строительно-монтажными работами (Строительный контроль).

    Фотофиксация выполненных работ

    брак в строительстве

    Фото № 1. Обнаружен брак укладки пенополистирольного вкладыша между кирпичной кладкой наружной версты стен и монолитной ж/б стеной

    брак в строительстве

    Фото № 2. Отсутствует устройство шва между кирпичной кладкой наружной стены и ж/б плитой перекрытия. Отсутствует вилатерм.

    брак в строительстве

    Фото № 3. Отсутствует утеплителя из пенополистирола между ж/б плитой и кирпичной кладкой наружной стены.

    брак в строительстве

    Фото № 4. Отсутствует утеплитель из минераловатной плиты на стыке кирпичной кладки и монолитной ж/б стены.

    брак в строительстве

    Фото № 5. Не выполнена деталь 10 листа 7.2 рабочей документации Раздела АР. Вместо пенополистирола уложен газобетон не на всю высоту стены.

    брак в строительстве

    Фото № 6. Выявлены пустоты кирпичной кладки (сквозные щели). Не выполнен температурный шов.

    брак в строительстве

    Фото № 7. Не заполнено утепление температурного шва. Отсутствует минераловатная плита, пенополистирол, деталь 10 листа 7.2 рабочей документации Раздела АР. Оставлена опалубка (забыли демонтировать).

    брак в строительстве

    Фото № 8. Не выполнен шов примыкания кирпичной кладки и монолитного ж/б перекрытия. Отсутствует вилатерм. Швы кирпичной кладки не заполнены раствором и имеют сквозные щели.

    брак в строительстве

    Фото № 9. Брак выполнения детали 10 листа 7.2 рабочей документации Раздела АР. Газобетон уложен не до перекрытия. В соответствии с рабочей документацией раздел АР, должен быть пенополистирол.

    брак в строительстве

    Фото № 10. Брак выполнения детали 10 листа 7.2 рабочей документации Раздела АР. Отсутствует минераловатная плита и пеноплекс. Заложен газобетон. Непонятно заполнение узла. Должен быть пенополистирол с минераловатной плитой.

    На фотофикцации наглядно показаны все нарушения, что лишний раз доказывает необходимость ведения независимого технического надзора (Строительного контроля), отсутствие которого повышает риск ухудшения качества строительных работ. Кроме того, именно эти нарушения сделали невозможным проживание в новой квартире без экстренных мер по устранению выявленных дефектов. В результате выявленных нарушений были разработаны проектные решения по устранению недостатков. Выполняются работы по исправлению, которые проходят под постоянным контролем специалистов технического надзора.

    Если Вы по каким - либо причинам считаете, что Ваш застройщик допустил брак при строительстве дома, то мы рекомендуем Вам обратиться к нам за бесплатной консультацией. А, в случае заказа независимой экспертизы у нас, Вы сможете минимаизировать свои риски и заставить застройщика устранить все возможные нарушения с компенсацией понесенного ущерба.

     Заказать консультацию

    Подробнее
  • Пример экспертизы кровельных работ (с фотофиксацией)

    20 октября 2016 / Статьи и обзоры

    В нашу компанию обратился заказчик с предложением провести экспертизу качества выполненных в его доме работ. В результате было выявлено — деревянный коттедж построен с нарушениями, что привело к серьезным последствиям.

    Установлено, что подрядная организация самостоятельно осуществляла контроль при строительстве. О пагубности такой практики мы уже не раз писали.

    Контроль должен быть независимым!

    Наши эксперты выяснили, что проект и рабочая документация (акты освидетельствования скрытых работ, паспорта качества и сертификаты соответствия применяемых материалов, исполнительные схемы) отсутствуют. По этой причине невозможно установить, были ли использованы некачественные материалы.

    Рабочая документация и проект должны быть разработаны для каждого строящегося объекта.

    Причина, по которой к нам обратился владелец элитного коттеджа: множественные протечки плоской кровли. Из-за отсутствия рабочей документации пришлось вскрывать часть кровли и фиксировать результат на фото.

    Деревянный дом дает усадку, которая периодически регулируется специальным оборудованием. Этот факт не учли при строительстве дома и укладке мягкой кровли, что привело к разрывам кровельного ковра.

    бракованная кровля

    Высота парапетов оказалась недостаточной, что препятствовало монтажу прижимных планок ковра кровли и открытых парапетов. При этом отсутствуют продухи — аэраторы, необходимые для вентиляции пространства под кровлей из мягких материалов и удаления излишков влаги.

    частичный демонтаж кровли

    Частичный демонтаж кровли продемонстрировал, в каких местах скопилась вода.

    скопление воды в кровле

    Уровень воды в некоторых местах достигал 30 мм!

    лужи в кровле

    Неправильно выполненная разуклонка мягкой кровли привела к образованию луж, и, как следствие, — к множественным протечкам.

    кривая кровля

    Проверка горизонтальной поверхности показала значительные (до 35 мм) прогибы утеплителя.

    прогиб кровли

    Устройство уклонов и монтаж воронок для мягкого типа кровли выполнены с нарушениями общепринятой технологии, что в процессе эксплуатации дома и его естественной усадки привело к губительным протечкам.

    нарушение технологии при создании уклона кровли

    Наши специалисты сняли теплоизоляцию со сливной воронки и обнаружили течь из-за неправильного монтажа.

    течь кровли с намоканием теплоизоляции

    Теплоизоляция также намокла, и деревянный настил кровли начал гнить.

    гниение деревянной кровли из-за попадания воды

    Монтаж кровли выполнен с использованием цементно-стружечной плиты (ЦСП), которая имеет низкую теплопроводность — 0,26 Вт/м °С. Применение этого материала не согласовано с архитектором и конструктором в процессе строительства дома. Из-за низкой теплопроводности коэффициент расширения у него гораздо больше, чем у OSB (ориентированной стружечной плиты). По мнению наших специалистов, в данном случае при высокой влажности и перепадах температуры целесообразно применять именно OSB.

    Кроме того, строители не учли недостатки материала кровли:

    1. Вес стандартной плиты ЦСП — 73 кг, при этом она достаточно хрупкая и может сломаться под собственной тяжестью. Монтаж этого материала на высоте затруднен.
    2. Плиту необходимо резать только болгаркой, соблюдая осторожность. При неправильном ведении линии разреза плита лопается, появляются сколы.
    3. При монтаже особое внимание нужно уделять стыкам плит. Недопустимы трещины и сколы.

    При вскрытии в местах стыковки ЦСП выявлены многочисленные трещины.

    Обшивка здания вагонкой также выполнена с технологическими нарушениями: брус накрепко закреплен, что не давало ему оседать. По утвержденным правилам направляющий брус для вагонки дополнительно должен быть зафиксирован скользящими крепежными элементами.

    Для пароизоляции кровли необходимо использовать специальный скотч, чтобы произвести герметизацию поверхности пленки. В данном случае стыки проклеены обычным малярным скотчем, что является грубым нарушением технологии устройства кровли.

    неправильно постеленная кровля

    В процессе экспертизы выявлены протечки по всему зданию: по стенам внутри помещения,

    протечки по стенам из-за брака кровли

    в музыкальном оборудовании (на фото — динамик),

    протечка на потолке

    в инженерных электрических сетях (что совершенно недопустимо по правилам техники безопасности).

    протечка воды по электрическим сетям

    слизь и грибок на ливневой канализации

    После снятия изоляции с труб ливневой канализации обнаружено образование слизи и грибка на деревянных конструкциях и трубах.

    грибок на ливневой канализации

    Главной причиной переделки кровли оказался непрофессионализм подрядной организации, неправильные проектные решения и отсутствие должного независимого контроля!

    В результате проведенной экспертизы наши специалисты сделали анализ выявленных нарушений и применяемых в ходе монтажа кровли материалов и технологий. После этого мы разработали ряд проектных решений по ликвидации недоделок и капитальной переделке кровли. На конкурсной основе выбрали подрядчика. В данный момент выполняются монтажные работы. Независимый контроль осуществляют инженеры ООО «Стройменеджер».

    Если Вы не уверены в профессионализме своих строителей, и желаете обезопасить себя от подобных проблем в будущем, мы рекомендуем Вам как минимум обратиться к нам за консультацией.

     Заказать консультацию

    Подробнее

Преимущества при работе с нами

  • Объективная оценка качества и перспективности проекта.

  • Конфиденциальность информации и экспертных заключений.

  • Объединенные усилия инженеров, конструкторов, архитекторов, аналитиков над задачей.

  • Внушительный опыт, подтвержденный множеством реализованных проектов.

  • Документальная обоснованность всех решений.

  • Наши методики и опыт позволяют отстаивать интересы инвестора на любом этапе реализации строительно-инвестиционного проекта.

Stroymanager © 2014-2019. Все права защищены.
Управление строительными проектами