Счет эскроу

Что такое эскроу-счет

Эскроу в основном применяется в случае оформления сделок по покупке квартир в строящихся домах, однако и для приобретения вторички его тоже используют. Особенность оплаты с помощью эскроу заключается в том, что деньги после заключения договора не отдаются непосредственно компании-застройщику, а лежат в банке до окончания строительства и регистрации прав собственности. То есть заключается договор, денежные средства отправляются на счет и замораживаются до того момента, пока застройщик не выполнит свои обязательства. Комиссии по открытию и ведению таких счетов отсутствуют согласно закону 214-ФЗ. Если же у застройщика возникают какие-то сложности со сдачей объекта, например, по причине банкротства, владелец счета получает свои деньги обратно.

На рынке вторичной недвижимости эскроу чаще всего используется в тех случаях, когда продавцов-собственников несколько. Покупатель кладет деньги на счет, а продавцы получают соответствующие суммы после оформления сделки.

Если квартира в ипотеку

Оплатить ипотечную квартиру в новостройке с помощью счета эскроу тоже можно. После регистрации договора и одобрения ипотеки на такой счет зачисляется первоначальный взнос, затем – остальные средства. После этого заемщик начинает выплачивать ипотеку согласно кредитному плану.

Для оформления ипотеки не обязательно выбирать банк, где открывается счет эскроу. Однако за перевод денежных средств из одного банка в другой, скорее всего, придется заплатить комиссию. Если вы все же взяли ипотечный кредит в банке-агенте, рефинансировать его в другой банк можно в течение всего срока действия эксроу: условия обслуживания счета останутся неизменными.

Когда договор расторгается

Если покупателю вдруг оказывается не нужна квартира, и он инициирует расторжение договора, деньги ему возвращаются в установленном законом порядке и в соответствии с условиями договора. В случае ипотечного кредита средства, взятые в ипотеку, возвращаются банку-кредитору, первоначальный взнос – покупателю.

Если договор по каким-либо причинам расторгается застройщиком, деньги отправляются покупателю.

При расторжении договора по причине банкротства застройщика возможно два варианта развития событий. В первом случае покупателю возвращаются деньги, во втором предлагается дождаться нового застройщика для завершения работ по объекту. Если покупатель выбирает второй вариант, деньги остаются на счете до окончания строительства.

Есть и еще преимущества

  • На эскроу-счета до 10 млн. рублей действует система страхования вкладов. Это значит, что даже если банк лишится лицензии, деньги не теряются. В этом случае застройщик и покупатель могут заключить договор на открытие счета эскроу в другом банке.
  • В случае банкротства покупателя счет эскроу не может быть заблокирован или арестован.
  • Если это предусмотрено условиями договора, до момента сдачи объекта и регистрации прав собственности можно пополнять счет поэтапно.

С прошлого года расчеты между застройщиками и покупателями по новым объектам с помощью счетов эскроу стали обязательными. Таким образом, схема, которая предполагала строительство за счет дольщиков, перестала существовать, и вариант «мы не достроили, квартиры у вас не будет и денег тоже» исключается.